Na co bychom se měli připravit před stavbou rodinného domu?
Každý, kdo plánuje stavět rodinný dům, musí počítat s celou řadou kroků nezbytných pro úspěšný a rychlý start samotné výstavby. Připravili jsme pro vás stručný přehled jednotlivostí, na které je dobré myslet. Ideálně s dostatečným předstihem.
Ačkoliv typický rodinný dům patří do kategorie tzv. jednoduchých staveb, člověk, který se standardně v oblasti stavebnictví nepohybuje, se s většinou těchto činností setká poprvé v životě. A není divu. Třeba proces vyřízení stavebního povolení dokáže často zavařit hlavu i ostříleným stavařům.
Výběr pozemku
Zde většinou vše začíná. Pokud stavební pozemek již vlastníte, můžete si gratulovat, protože máte o starost méně. Pokud vhodný pozemek teprve vybíráte, nejprve si o něm zjistěte co nejvíce relevantních informací. Především, jestli je vůbec vybraný pozemek určen pro výstavbu rodinného domu. Tohle si můžete jednoduše zjistit na příslušném stavebním úřadě. Nahlédněte do katastru a seznamte se s územním plánem, ať víte, s jakou výstavbou se v blízkém okolí počítá. Nezbytné je také pečlivě prověřit vybranou lokalitu. Zajímat by vás měly ceny nemovitostí a pozemků nebo dostupnost základních služeb, jako je obchod, školka, základní škola, pošta, sportovní vyžití atd.
Podcenit bychom neměli ani dostupnost infrastruktury, tedy komunikace a inženýrské sítě. Bez technického vybavení (kanalizace, vodovodu, elektrické přípojky) stavbu nelze povolit. Pokud tedy pozemek není zasíťovaný, je potřeba počítat s výrazně vyšší počáteční investicí. Podstatnou roli také hraje přístup k pozemku, jeho velikost a tvar, což jsou důležité aspekty pro dispoziční řešení domu. Myslete také na stavební regulativy, jako jsou minimální odstupy stavby od hranic pozemku, vzdálenost stavby od cesty nebo odstupy od sousedních staveb.
Typový dům vs. projekce na míru
Líbí se vám typový projekt z katalogu, nebo raději chcete dům podle svých snů? U projektového domu doporučujeme najít dodavatele, který má prokazatelné reference. Typové domy bývají levnější, nicméně jejich cena obvykle nezahrnuje situační nákres, projekt technických přípojek nebo případné individuální úpravy. Kompletní dokumentaci typového domu můžete mít prakticky ihned, což je velkou výhodou tohoto řešení.
Pokud chcete dům na míru, případně máte atypický či svažitý pozemek, je na místě oslovit projektový ateliér. Pečlivě prostuduje pozemek i jeho okolí a navrhne řešení dokonale splňující vaše potřeby. Zde už do hry vstupuje i předpokládaný rozpočet, který chcete na novostavbu vyčlenit. Ať se rozhodnete pro projektový dům, nebo řešení na míru, výsledkem by měla být kompletní projektová dokumentace, s níž můžete vyrazit na stavební úřad.
Špetka nezbytné byrokracie a pevných nervů
Stavební povolení. Vytoužená licence, na níž každý rok čekají desetitisíce českých rodin. Máte v ruce projektovou dokumentaci a přemýšlíte, co dál? Jako první je potřeba získat územní rozhodnutí o umístění stavby. Pokud plánujete rodinný dům s nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím a maximálně jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m, můžete využit zjednodušeného územního řízení. Tato cesta je výrazně rychlejší a levnější a v podstatě eliminuje případné sousedské spory v budoucnu (viz níže). Nicméně vyžaduje splnění 3 podmínek. Zaprvé vaše stavba nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí (tzv. EIA), zadruhé žádost je doložena souhlasem úřadu, na jejímž území se pozemek nachází.
A zatřetí při zjednodušeném řízení je nutné předem požádat souhlas účastníků územního řízení, což jsou osoby s vlastnickým nebo jiným věcným právem ke stavbě, která je předmětem územního řízení. Laicky řečeno – se stavbou musí souhlasit vaši nejbližší sousedi. A vy si tak ještě před samotnou stavbou můžete ověřit jejich vstřícnost. Sousedův souhlas je tedy velkou výhodou, díky které můžete ušetřit čas, peníze i nervy. Pokud se souhlas souseda nepodaří získat, je nezbytné podstoupit proces klasického územního řízení. V tomto případě je váš soused též účastníkem tohoto řízení.
Pokud na byrokratický šiml a papírování nemáte náladu, můžete tuto činnost delegovat. Je řada společností, které nabízejí služby inženýrské činnosti ve stavebnictví (tzv. inženýring). Poskytovatel této služby vás bude zastupovat před úřady a všechny potřebné dokumenty vyřídí za vás. Pokud je žádost o vydání stavebního povolení v pořádku a správní poplatek byl uhrazen, má stavební úřad 30 dnů na vydání oficiálního rozhodnutí. Pokud úřad v žádosti objeví nesrovnalost, vyzve vás k její opravě.
Výstavba svépomocí, nebo zakázka na klíč?
Stavební povolení již máte v ruce a přemýšlíte, kdo bude realizovat výstavbu vašeho vysněného domu. Cesty jsou dvě – výstavbu si můžete zajistit vlastními sílami, nebo zadat práci dodavatelské firmě.
V případě první varianty můžete ušetřit výraznou část nákladů, nicméně pokud nemáte přehled ve stavebních technologiích a postupech, musíte počítat se samostudiem. A také s tím, že stavbě budete muset věnovat spoustu vlastního času a energie. Nejde jen o manuální práci, se kterou musíte počítat, ale také množství dílčích rozhodnutí, která budete muset učinit. Nikdo z nás nezvládne dokonale všechny činnosti, proto musíte počítat s tím, že na některé odborné práce musíte najmout profesionály. Jen stěží se obejdete bez topenáře, elektrikáře nebo tesaře.
Druhou a v současnosti nejoblíbenější možností je přenechání stavby odborné firmě, tedy stavba na klíč. Kvalitní stavební firma se o celý proces stavby postará a vy můžete sledovat, schvalovat a do jisté míry ovlivňovat její průběh. Jako zákazník máte o všech činnostech dokonalý přehled, ale do samotného procesu příliš nezasahujete. V případě, že jde o váš vlastní projekt, většina jednání probíhá mezi stavební firmou a projektovým ateliérem. Pokud jde o typový dům, firma si všechny etapy výstavby vyřídí sama. V případě stavby na klíč je nezbytné mít zajištěné financování již od začátku. Velkou výhodou dodavatelské stavby je několikaletá garantovaná záruka. Řada zákazníků volí kompromisní variantu, kdy některé etapy stavby řeší svépomocí a jiné rozděluje mezi několik vybraných dodavatelů. V tomto případě se předpokládá, že zákazník problematice opravdu rozumí. Pokud ne, rozhodně doporučujeme sehnat kvalifikovaný a spolehlivý stavební dozor. Jinak se může snadno stát, že ušetřené peníze poslouží k zaplacení nejrůznějších oprav.